Berliner Mietspiegel

Im Fall des Wohnparks Stralau ist der Berliner Mietspiegel laut Fördervertrag bis zum 1.12.2014 zwar nicht massgeblich, er kann aber natürlich zur Orientierung herangezogen werden.

Mietpreisentwicklung laut Mietspiegel seit 2005

Der Wohnpark Stralau ist laut Mietspiegel der mittleren Wohnlage und der Baualtersklasse ab 1991 (ohne Wendewohnungen) zuzuordnen. Diese Einordnung ist unstrittig. Nach vorliegenden Unterlagen war der Vermieterin und der damals zuständigen Wohnungsverwaltung BauGrund 2011 diese Einstufung bekannt.

 

Die Mietspiegel bzw. Mietspiegeltabellen seit 2005 sind am Ende dieser Seite abrufbar. Entsprechend sind in der nachfolgenden Tabelle die für den Wohnpark Stralau gültigen Mietpreisspannen und Mittelwerte in Euro angegeben.

  Wohnfläche in [m²] / Veränderung der Durchschnittspreise in [%]
Mietspiegel 40 - 59,9 m²
%
60 - 89,9 m² %
über 90 m²
%
Bemerkung
2005
5,37 - 7,01 - 8,87   5,83 - 6,75 - 7,63   5,88 - 6,84 - 7,73   Mittelwert Berlin: 4,61
2007
4,57 - 6,21 - 7,44 -12,9 4,85 - 6,47 - 7,80 -4,3 5,11 - 6,55 - 8,14 -4  
2009 5,69 - 7,03 - 7,56 13,2 5,77 - 6,87 - 7,50 6,2 5,36 - 6,54 - 7,55 0  
2011 5,10 - 7,04 - 7,97 0 5,75 - 6,80 - 7,36 -1 5,50 - 7,15 - 8,65 9,3  
2013 6,30 - 7,10 - 7,86 0,9 6,04 - 6,87 - 7,59 1 5,75 - 6,93 - 8,28 -3,2  

Veränderung des

Mittelwerts seit 2005

  1,3   1,8   1,3  

 Tabelle 1: Preisentwicklung laut Mietspiegel (untere Grenze, Mittelwert, obere Grenze)

 

Mietpreisentwicklung des Wohnparks Stralau II

Laut Fördervertrag vom 19.6.1996 umfasst der Wohnpark Stralau II insgesamt 70 Wohnungen. Die Entwicklung der durchschnittlichen Mietpreise seit dem Erstbezug kann weitgehend rekonstruiert werden.

 

Die anfängliche durchschnittliche Miete betrug 5,11 Euro je m². Zunächst galten Staffelmietverträge, die Erhöhungen der Mietpreise um 0,25 Euro je m² nach jeweils 15 Monaten vorsahen. Den durchschnittlichen Mietpreis und die Mietpreisspanne am 16.9.2011 teilte die Vermieterin in einem Gerichtsverfahren mit. Entsprechend ergibt sich dieses Bild:

Monat / Jahr

Mittlere Kaltmiete

in Euro je m²

Bemerkung

12 / 1997 5,11

Durchschnittlicher Anfangspreis laut Fördervertrag (10 DM je m²)

Aufstockung durch IBB auf 9,71 Euro (19,40 DM) je m²

3 / 1999 5,36  
6 / 2000 5,61  
9 / 2001 5,86  
12 / 2002 6,11  
3 / 2004 6,36 Mittelwert für mittlere Lage Berlin gesamt: 4,61 Euro
6 / 2005 6,36

Aufhebung der Staffelmietvereinbarungen zum 1.1.2005

Steigerungsrate 1.1.1997 bis 31.12.2006 (9,08 Jahre): 13,8 Cent pro Jahr

16.9.2011 7,93

Spanne: 6,13 Euro - 9,50 Euro (laut Schriftsatz vom 9.7.2013)

Steigerungsrate 1.1.2007 bis 30.9.2011 (4,75 Jahre): 33,1 Cent pro Jahr

Tabelle 2: Entwicklung der Durchschnittsmiete des Wohnparks Stralau II

 

Seit 2005 sind die Mietpreise offenbar sehr ungleichmäßig angehoben worden, was bis September 2011 zu einer breiten Streuung von 6,13 Euro bis 9,50 Euro je m² geführt hat. Im September 2011 sind außerdem die Kaltmieten für mehrere Wohnungen um bis zu 30 % angehoben worden. Der Mietpreis wurde in einem Fall auf 10 Euro je m² festgesetzt.

 

Laut Predac betrug der mittlere Mietpreis am 16.9.2011 7,93 Euro je m². Der Betrag lag damit schon deutlich über dem maximal zulässigen Wert für Wohnungen bis 89,9 m². Damit ist klar ersichtlich, dass schon im September 2011 in zahlreichen Fällen Mieten gefordert wurden, die oberhalb der zulässigen Grenzen laut Mietspiegel lagen.

 

Zwischenzeitlich wurden die Kaltmieten weiter angehoben, obwohl sich die mittleren Mietpreise laut Mietspiegel kaum verändert haben und die Preisobergrenzen teilweise sogar gesunken sind.

 

Die durchschnittliche Mietpreissteigerung je m² bis 2006 betrug 13,8 Cent pro Jahr. In den weiteren Jahren von 2007 bis 2011 stieg die Rate auf 33,1 Cent, obwohl der Mietpreisanstieg durch die Aufhebung der Staffelmietverträge ab 2005 gebremst werden sollte. Somit ist der Mietpreisanstieg nicht wie 2005 geplant vermindert, sondern im Gegenteil um etwa 140 Prozent beschleunigt worden.

 

Geradezu unfassbar erscheint die Höhe der Kaltmieten, die die IBB in diesem Fall garantiert hat. Schon ab 1997 wurden die von den Mietern gezahlten Mieten auf 9,71 Euro (19,40 DM) je m² aufgestockt. Ein Abgleich mit den Mietspiegelpreisen zeigt, dass dieser Wert sogar 2013 noch weit über den Obergrenzen lag.

Gesamtbild

Insgesamt ergibt sich dieses Bild:

Wohnpark Stralau II: Durchschnittliche Mietpreisentwicklung und Mietspiegel
Wohnpark Stralau II: Durchschnittliche Mietpreisentwicklung und Mietspiegel

Das Bild macht überdeutlich, wie dreist und systematisch gegen die Bestimmungen und die Absichten des Fördervertrages sowie gegen die Regeln des Mietspiegels verstoßen worden ist. Die Mieter, für die die Wohnungen gedacht waren, sind abgesehen von Ausnahmen schon längst verdrängt worden. Gleichzeitig hat die Vermieterin abgegriffen was sie kriegen konnte und außerdem Fördermittel in unglaublicher Höhe kassiert.

Mietpreise laut "Sollmietenliste" vom 1.5.2012

Die nachfolgende Aufstellung gibt eine Übersicht über die festgesetzten Kaltmieten der einzelnen Wohnungen laut Sollmietenliste vom 1.5.2012 und bestätigt die oben gezeigte Gesamtansicht:

Vertragsbeginn

[Jahr]

Wohnfläche

[m²]

Kaltmiete je m²

[€]

Kaltmiete gesamt

[€]

 

1) Fläche: 40 - 59,9 m² / Mietspiegel MW: 7,04 €, OG: 7,97 €

 

2005 48,1 7,58 364,79
2010 47,9 7,75 370,99
2009 48,1 7,89 379,51
2010 48,1 7,89 379,51
1997 48,1 7,89 379,59
2010 59,6 7,89 470,40
2006 59,9 7,89 472,85
1997 40,9 7,89 322,78
1997 40,9 7,89 323,02
1997 40,9 7,89 323,02
2012 48,1 8,50 408,94
2011 55,2 8,50 469,63

 

2) Fläche: 60 - 89,9 m² / Mietspiegel MW: 6,80 €, OG: 7,36 €

 

1998 68,7 6,44 442,82
1999 63,1 7,01 442,31
1998 62,7 7,36 461,25
2009 74,1 7,36 545,60
1998 74,2 7,36 546,04
2008 63 7,36 463,46
2007 63 7,36 463,46
1997 78,5 7,36 577,83
2005 69,7 7,36 512,99
1998 68,8 7,36 506,07
2000 63,8 7,36 469,35
2009 63,8 7,36 469,64
1997 63,8 7,36 469,35
2007 63,8 7,36 469,64
2002 63,8 7,36 469,64
2007 75,4 7,36 554,94
1998 66,1 7,36 486,20
2010 68,8 7,36 506,07
2009 63,8 7,36 469,94
2007 63,8 7,36 469,94
2005 63,8 7,36 469,94
2006 63,8 7,36 469,64
2009 89,2 7,36 656,81
2009 89 7,36 655,19
1998 64,2 7,36 472,51
1997 64,2 7,36 475,51
2007 64,2 7,36 472,51
2006 64,2 7,36 472,51
2010 64,2 7,36 472,51
2009 80,4 7,36 592,04
2006 79,6 7,36 585,64
2008 73,8 7,36 542,87
2005 73,8 7,36 542,87
2007 87,4 7,36 643,34
2004 69,4 7,41 514,90
1999 63,8 7,41 473,83
1998 78,2 7,47 584,00
1997 78,4 7,47 585,65
2007 78,1 7,47 583,78
2001 87,4 7,47 652,95
2010 68,8 7,56 520,05
2002 74 7,57 559,88
1997 66,1 7,67 506,61
2010 75,4 7,92 597,17
2011 62,8 7,95 498,98
2011 63 8,30 522,65
2011 87,4 8,50 742,99
2012 78,3 8,52 666,97
1998 78,3 8,69 680,32
1997 64,2 8,74 561,30
1998 73,8 8,74 644,88
1997 63,1 9,46 596,67
1997 78,3 9,51 744,25

 

3) Fläche: ab 90 m² / Mietspiegel MW: 7,15 €; OG: 8,65 €

 

2007 101,2 7,53 762,09
2007 101,5 7,91 802,79
2008 101 7,94 802,00
2001 98,6 8,12 801,25
1998 98,6 8,12 801,19
1997 96,1 8,40 807,22
2011 91 9,97 906,97
 
Betrag unterhalb Mietspiegel Mittelwert    
Betrag über Mietspiegel Mittelwert    
Betrag auf oder über Mietspiegel Obergrenze    


Die oben genannten Zahlen sind einer "Sollmietenliste" entnommen, mit der die Predac Immobilien Management AG am 12.7.2012 der Investitionsbank Berlin (IBB) berichtet hatte. Diese Aufstellung wurde dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in einem Gerichtsverfahren mit Schriftsatz vom 4.9.2013 vorgelegt. Damit ist zunächst festzustellen, dass das Dokument zu dem Zeitpunkt schon über ein Jahr alt und nicht mehr aktuell war.

 

Die Aufstellung ist dennoch interessant. Wie der Tabelle entnommen werden kann, waren am 1.5.2012 alle Wohnungen vermietet. Aber nur eine Wohnung war zu einem Preis vermietet, der unterhalb des zu der Zeit gültigen Mietspiegelmittelwerts lag. In neun Fällen lag die Kaltmiete oberhalb des Durchschnittspreises laut Mietspiegel 2011.

 

In allen anderen Fällen wurden Mieten gefordert, die direkt an der Obergrenze laut Mietspiegel oder weit darüber lagen. Teilweise wurden auch von langjährigen Mietern Mietpreise gefordert, die deutlich oberhalb der Mietspiegelobergrenzen lagen.

 

Diese Zahlen sind von der IBB offenbar anstandslos abgenickt worden. (8.2.2014)

Berliner Mietspiegel seit 2005

Nachfolgend die Berliner Mietspiegel seit 2005:

Berliner Mietspiegel 2005 (Tabelle)
2005 Mietspiegel Tabelle.pdf
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Berliner Mietspiegel 2007
2007 Mietspiegel.pdf
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Berliner Mietspiegel 2009
2009 Mietspiegel.pdf
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Berliner Mietspiegel 2011
2011 Mietspiegel.pdf
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Berliner Mietspiegel 2013
2013 Mietspiegel.pdf
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17.1.2014 / Letzte Änderung: 8.2.2014

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Typologie der Herstellungsverfahren für Solarmodule

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